Synthèse Chapitre 6

LOCATIF/ACCESSION, LES NOUVELLES FRONTIÈRES DU LOGEMENT SOCIAL

Pour l'année 2006, plus de 40 000 constructions nouvelles auront été autorisées, avec des phénomènes de concentration dans les aires urbaines, le long des principales voies de communication et sur le littoral.

Pour les opérateurs du 1 % logement, la capacité d'expertise fine des projets des ménages (localisation ; transports ; équipement) est capitale pour orienter les projets individuels. Il s'agit d'évaluer l'impact global de la gamme des emplois du 1 % pour être en capacité de peser dans les orientations de la production nouvelle sur les territoires.

L'accession à la propriété en maison individuelle ne constitue pas le seul moteur de l'offre nouvelle de logement, puisque l'Aquitaine a accueilli sur la période, 8 % de la production de résidences principales locatives privées, un taux supérieur à sa représentativité nationale.

Sur la période récente, il s'est construit trois fois plus de logements locatifs privés que de logements locatifs sociaux : quelle adéquation de cette offre nouvelle avec les besoins des territoires et des ménages ?

Pour les opérateurs du 1 % logement, il est nécessaire de bien prendre en compte à l'échelle des contextes locaux les effets de concurrence des opérations portées par la promotion privée en locatif.

« L'effet littoral » et la dispersion des résidences secondaires dans de nombreux territoires entraînent des impacts majeurs sur la satisfaction des besoins en logements permanents :
    - Captation de foncier au détriment des résidents permanents
    - Création de « prix de référence » sur le foncier

Pour les opérateurs du 1 % logement dans ces contextes de marchés à forte composante touristique, participer aux actions des collectivités en matière de maîtrise foncière constitue une piste d'intervention efficace pour répondre aux besoins en logements.

La part relative des locataires du parc locatif social a diminué depuis 1999, malgré un redressement de la production liée au Plan de Cohésion Sociale. Le parc locatif social représente en 2006 en Aquitaine moins de 10 % du total des résidences principales, avec une représentativité qui varie de un à deux en fonction des départements.

La part des ménages locataires de logements des organismes HLM et SEM a diminué de 3 % sur la période 1999/2004 suivant en cela une tendance nationale, malgré le redressement récent de la production, y compris en zones de marchés tendus.

Les besoins territoriaux invitent à considérer le rattrapage à opérer :

    - Niveau de production

    - Diversification de l'offre (territoires et produits)

    - Elargissement des publics concernés (au-delà des seuls critères « DALO »)

Pour les opérateurs du 1 % logement, cela amène à envisager la participation aux plans de financement des opérations sur un mode sélectif afin d'être certain d'apporter une « valeur ajoutée » en vue de satisfaire au mieux les clientèles et les acteurs des économies locale. Le logement social se retrouve très majoritaire « de fait » dans le parc privé, qu'il s'agisse des parcs locatifs privés anciens & neufs ou des parcs de l'accession à la propriété (occasion & neuf).

Plutôt que par le statut des logements, cela invite les acteurs du 1 % logement à saisir les réalités du logement social à partir des réalités vécues par les ménages.