Synthèse Chapitre 3

UNE OFFRE « ÉMANCIPÉE »

L'offre de logement pour la période récente s'est très largement « émancipée » des ambitions de planification collective :

    - Depuis le début des années 2000, une « nouvelle Aquitaine urbaine » émerge,
      avec des aires urbaines distendues autour des principaux pôles urbains. Une myriade
      d'options individuelles de ménages particuliers alimentent le puissant moteur de
      l'accession à la propriété en maisons individuelles, sans schéma et sans anticipation
      globaux. Pour les opérateurs de l'habitat 7 % logement, ce contexte invite à la question
      cruciale de l'évaluation de l'impact global de la gamme de leurs interventions et de leur
      capacité à « peser » pour mettre leurs interventions au service d'une cohérence
      territoriale...

    - Dans le cadre contractuel de politiques locales de l'habitat,

    - Dans le cadre conventionnel de programmes opérationnels,

    - Dans le cadre de l'appui aux projets conduits par les ménages à titre individuel.

La déconnexion domicile / emploi est générale, avec ses coûts induits, pour la collectivité, et pour les ménages : leurs charges fixes sont alourdies, intégrant le logement augmenté des déplacements domicile travail et domicile services.

Pour les opérateurs de l'habitat 1% logement, le développement d'une capacité d'expertise en amont des projets des ménages, par une approche très fine des coûts associés au logement et du « reste à vivre » est indispensable, pour avoir les moyens d'être sélectifs sur les interventions
(droits à prêts...) dans l'intérêt individuel des ménages et dans celui des territoires.

Le mouvement vers l'accession à la propriété n'est pas le seul déterminant de « l'offre affranchie ». En effet, dans un paysage régional marqué par la dominante des propriétaires occupants et par la sous représentation des logements locatifs sociaux (moins de 10 % contre une moyenne nationale proche de 17 %), il y a désormais trois fois plus de locataires du secteur privé que de locataires du secteur de l'habitat social. Cette offre locative a notamment été engendrée massivement par des logiques de défiscalisation dont les effets de saturation et de déstabilisation des marchés sont à surveiller attentivement.

Pour les opérateurs de l'habitat 7% logement, la capacité à évaluer le juste positionnement de leurs interventions au cœur de ces dynamiques privées dominantes est essentielle :

    - Positionnement par le territoire (où aller? quels sites et situations privilégier?).

    - Positionnement par le produit (quelle offre? quelle clientèle?).

    - Positionnement par la complémentarité (quelle valeur ajoutée? sur quel segment?).

    - Positionnement par l'accompagnement (quelles opérations soutenir?).

 A chaque fois, l'analyse du marché immobilier conduite au niveau micro-local s'avérera indispensable pour fonder l'utilité d'intervenir et rationaliser les options.