Synthèse Chapitre 2

LES MOTEURS DES BESOINS EN LOGEMENTS

La dynamique démographique

La dynamique démographique est à l'origine d'une part prépondérante des besoins en logements en Aquitaine, dans un contexte de diffusion de la croissance quasiment sur tout le territoire aquitain. Entre 1999 et 2005, la population d'Aquitaine a gagné 171 732 habitants, un taux de croissance de près de 6 %. Sur la même période, 129 000 nouveaux ménages sont apparus, un taux de croissance proche de 11 % portant le total des ménages aquitains à 1,342 millions.

Pour tous les acteurs de l'habitat, l'augmentation considérable du nombre des ménages marque le niveau des besoins à satisfaire au plan quantitatif, avec des phénomènes de rattrapage pour certains territoires, et d'anticipation pour d'autres, dans le cadre de politiques locales de l'habitat qui visent toutes l'attractivité résidentielle (maintien et accueil des ménages), avec une attention particulière pour les ménages avec enfants et, en sites urbains, des besoins spécifiques à satisfaire comme le logement des jeunes adultes par exemple.

Entre 1999 et 2005, le nombre des ménages constitués de personnes seules a très fortement progressé pour atteindre un tiers des ménages aquitains.

Pour les opérateurs de l'habitat 1% logement, la multiplication des ménages constitués d'une personne seule implique une adaptation de l'offre vers des petites surfaces accessibles et vers des programmes immobiliers bien insérés dans les tissus des villes et des agglomérations
afin de « coller » aux contraintes et aspirations de personnes qui doivent s'assumer seules.

L'Aquitaine se situe au troisième rang des territoires de migrations, et les besoins en logements doivent prendre en compte la forte mobilité des ménages : chaque année, 1 ménage sur 8 change de logement.

La corrélation directe lieu de vie / lieu de travail décline dans les choix des ménages. Le « produit logement » devient déterminant pour les déménagements internes aux communes et aux départements.

Cette dynamique migratoire vient conforter les besoins en logements, qu'elle soit connectée aux motivations économiques, aux études ou aux migrations liées aux retraités notamment des régions du nord et de l'Europe.

Pour les opérateurs de l'habitat 1% logement, ces mobilités inter ou intra régionales imposent de penser en termes de PARCOURS RESIDENTIELS et d'accompagnement de ceux-ci dans une logique HABITAT-SERVICE qui appelle à mobiliser des moyens en réseau à l'échelle nationale.

Ménages décomposés I ménages recomposés sont à la source de nouveaux besoins qui combinent l'urgence dans les situations de crise, la prise en compte d'un « reste à vivre » amputé brutalement, avec plus d'un divorce pour deux mariages ! L'Aquitaine suit en cela les tendances nationales, tout en étant plus durement frappée.

Les mutations des structures démographiques et des modes de vies des ménages aquitains débouchent sur des changements majeurs dans les trajectoires résidentielles, qui peuvent rapidement passer de modes « choisis » à des modes « subis », engendrant une inflation des besoins en logement.

Pour les opérateurs de l'habitat 1% logement, l'accroissement des mobilités, le développement des divorces, et les trajectoires résidentielles brisées, se traduisent par une confrontation à une expression très individualisée et réversible des besoins.

Cela implique une prise en compte des besoins liés aux mobilités locales et extra locales, non seulement en préparation et lors de l'accès au logement, mais aussi en « parcours résidentiel accompagné » dans le cadre de démarches habitat-services fines qui autorisent les anticipations et dont les données peuvent intégrer la gestion patrimoniale.

Cela suggère également de pousser la réflexion sur de nouvelles offres faisant écho à ces « besoins réversibles » : habitat temporaire, meublé, modulable, appartements et maisons évolutives, portages fonciers et immobiliers...

La dynamique économique

Le dynamisme de l'économie en Aquitaine constitue le second moteur agissant puissamment sur les besoins en logements, avec des déclinaisons :

    - quantitatives, liées aux évolutions du nombre des emplois en Aquitaine,

    - territoriales, liées à la distribution des emplois en Aquitaine,

    - qualitatives, liées à la nature des emplois et des contrats de travail.

Pour les opérateurs de l'habitat 1 % logement, il y a lieu de considérer cette dynamique régionale globale qui affecte les effectifs et les structures de l'emploi, avec des répercussions sur la relation emploi / logement.

A l'intérieur des bassins d'emploi, l'approche « micro-locale » au niveau des zones d'emploi montre une grande diversité en matière d'évolution des effectifs salariés. Les départements du littoral sont les plus créateurs d'emplois. L'attrait de la zone littorale tant au niveau des ménages que des entreprises permet aux départements de la Gironde, des Landes et des Pyrénées-Atlantiques de se démarquer de ceux du Lot-et-Garonne et de la Dordogne. Ils sont ainsi plus dynamiques en matière de création d'emplois.

Les dynamiques de l'emploi exercent leurs effets sur des territoires élargis, à l'échelle d'aires urbaines distendues (Gironde ; Pays basque...) avec une déconnexion perceptible entre lieu de travail et lieu de résidence. D'autre part, la « tertiarisation » de l'économie qui se poursuit dans un contexte de bonne tenue de l'emploi industriel conduit à des modifications structurelles de l'emploi (typologie & statuts) qui ont des conséquences sur la logique habitat-services à déployer.

Les constats effectués par les référents des CIL dans les entreprises invitent à intégrer très en amont dans la chaine de décision l'écoute croisée des besoins des salariés et des entreprises.

La mutation de l'emploi vers le tertiaire qui se poursuit change la donne : d'un modèle habitat-services « traditionnel » construit dans un cadre collectif autour du paradigme de l'emploi stable et des parcours professionnels ascendants (à forte teneur industrielle dans l'économie des années 70/80), on est passé au modèle habitat-services « début de XXI° siècle » (à forte teneur tertiaire) qui doit prendre en compte des logiques beaucoup plus individualisées et réversibles de salariés aux statuts moins stabilisés, le tout dans le contexte de marchés de l'immobilier sous tension.

La période récente est marquée en Aquitaine par une tendance au rattrapage des tendances nationales et à une homogénéisation entre les villes et territoires plus ruraux. Les écarts se resserrent en matière de budget logement.

Les loyers de marché ont progressé de plus de 60 % depuis 2000 pesant lourdement sur les budgets des ménages. Les prix de l'accession ont évolué entre +10 et +15 % par an (suivant années et secteurs) depuis huit ans.

La logique du marché tend à précipiter de jeunes ménages dans un processus d'accession à la propriété trop hâtif et trop tendu. Les catégories les plus défavorisées deviennent captives, soit du « mal logement », soit, pour le mieux, des logements sociaux, lorsque les secteurs en sont pourvus.

Pour les opérateurs de l'habitat 1 % logement, les données de l'économie régionale (dynamisme, tertiarisation, plus grande instabilité dans les statuts des salariés) sont à conjuguer avec les données de l'économie régionale de l'immobilier (élévation des prix dans le locatif comme en accession, secteurs de marchés tendus). Cela met au centre des préoccupations la promotion d'une offre immobilière à conditions abordables en locatif comme en accession en s'adaptant aux caractéristiques propres à chaque zone d'emploi pour répondre à un public très large, en premier lieu celui des salariés modestes et moyens.